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La calidad ambiental como factor explicativo de los precios en el mercado habitacional urbano

El caso del casco fundacional de la ciudad de La Plata
Resumen

El objetivo del presente trabajo es el estudio de variables explicativas de los precios en el mercado habitacional urbano. Se incluyen atributos físicos propios de las viviendas, características de la zona de implantación y variables ambientales, poniendo especial énfasis en el papel desempeñado por estas últimas en la valoración económica de los bienes inmuebles. Se parte de la hipótesis que el fin último es mejorar la calidad ambiental y revertir la lógica del deterioro urbano. Si bien el sector público debe establecer la política y planeamiento general al respecto, la extensión del problema suele ser tal que rebasa la posibilidad de ser solucionada exclusivamente con fondos públicos. Por ello se hace necesario vincular la mejora de la calidad ambiental urbana con criterios de rentabilidad, de modo que el sector privado se vea involucrado en el logro de estos objetivos, permita alcanzar resultados cualitativamente importantes y posibilite hacerlos sustentables en el tiempo. Metodológicamente, la herramienta principal para alcanzar el objetivo fijado en este trabajo es la aplicación del modelo econométrico denominado de “precios hedónicos”. Este método, cuya aptitud para el análisis del mercado inmobiliario es hoy ampliamente reconocida en el ámbito internacional, apunta a descubrir y establecer la importancia relativa de los atributos relevantes de un bien que explican su precio. El trabajo consta de dos partes. En la primera, dedicada a los fundamentos teóricos, se define a la calidad ambiental urbana, se caracteriza al mercado inmobiliario y a los submercados habitacionales, se describe el fundamento de la metodología de precios hedónicos incluyendo así mismo el análisis de algunos casos de aplicación reciente. En la segunda se desarrolla un estudio de casos, aplicando el método descrito a muestras correspondientes a dos submercados (casas y departamentos), ubicadas en el casco fundacional de la ciudad de La Plata y en sus zonas vecinas. Entre las aplicaciones posibles de los resultados obtenidos, pueden citarse las siguientes: - Predecir cómo las inversiones en mejoras de tipo ambiental pueden valorizar las propiedades y dinamizar zonas urbanas. - Medir la variación en la valoración económica de las viviendas en función de los impactos ambientales. - Medir la variación en la valoración económica de las viviendas cuando existen impactos negativos (por ejemplo, contaminación acústica) y cuando se han implementado medidas correctoras. - Obtener beneficios secundarios para el sector público derivados de la mejora de la calidad ambiental (por ejemplo, aumento en el monto de impuestos recaudados por la valorización de propiedades). - Medir la magnitud de los perjuicios emergentes del deterioro de la calidad ambiental para el sector de los residentes.

Palabras clave
mercado inmobiliario
problemas ambientales
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